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[네이버 인플루언서] 샤크 부동산 투자자이자 자기 경영 전문가.생산자로서 변화하고 발전하는 삶을 기록하고 공유합니다.(저: 부동산 투자 노트) in.naver.com
안녕하세요, 상어입니다.아파트 투자를 할 때 재개발, 재건축은 꼭 알아야 할 개념의 하나입니다.경매 공부가 아파트를 매입 도구라면, 재개발, 재건축은 종목을 확장하는 개념입니다.특히 자산 규모가 커지는 과정 속에서는 더더욱 그렇죠.그래서”잘 사는 흥부네 박”씨의 “LOTTO재개발”이란 책의 내용을 바탕으로 기초를 익히는 시리즈를 연재하고자 합니다.(※잘 사는 흥부네 박 씨 블로그:https://blog.naver.com/yesican93)
친절한 달인 LOTTO 재개발 저자 정형석 출판 다다리더스 출시 2021.09.01.
오늘은 1탄으로 재개발 투자에 대한 본질과 보상 마진입니다. 재개발 vs 재건축
일반적으로 재개발이라고 하면 빌라를 아파트로 바꾸는 것, 그리고 재건축은 아파트를 아파트로 바꾸는 것으로 이해하는 분들이 맞습니다.그러나 정확한 의미는 재개발은 낙후된 주거환경을 개선하는 사업이고 재건축은 이미 인프라가 갖춰진 지역 중 낙후된 건축물을 새로 짓는 과정입니다.가장 중요한 기준점은 ‘낙후한 주거환경’입니다.흔히 볼 수 있는 것 중 하나가 방배동 재건축인데요, 방배동 재건축 같은 경우는 빌라나 단독주택 등을 아파트로 바꾸는 사업입니다.이것만 보면 재건축이 아니라 재개발이라고 할 수 있는데 방배동 같은 경우는 주거환경이 이미 잘 되어 있는 형태이기 때문에 재개발이 아닌 재건축이라는 용어를 쓰게 됩니다.그리고 우리가 이른바 재건축 아파트는 이미 과거에 인프라를 갖춘 상태에서 변모하기 때문에 재건축이라는 용어를 쓰게 됩니다.하지만 재개발은 정말 낙후된 주거환경을 개선하는 사업입니다. 실제 현장에는 우리가 상상할 수 없을 정도로 낙후된 주거시설이 많아 화재가 발생하거나 큰 문제가 발생했을 때 차량이 진입하기 어려운 곳도 많습니다. 이런 부분을 개선하는 작업이 재개발 사업이라고 생각하시면 됩니다. 재개발 투자의 본질
유복한 흥부는 재개발 투자의 본질을 2개가 강조합니다.본질과는 어떤 외부 변수도 변하지 않는 것을 의미합니다.그 2개는 다음과 같습니다.1. 투자하는 “지금”시점에서 얼마의 수익을 확보 가능한가 → 보상 마진 2. 보상 마진은 그저 얻어지는 것이 아니라는 사실을 인지하게 대처하기 → 사업 리스크”지금”이라는 단어가 매우 중요하다 현 시점에서 내가 확보하는 수익이 얼마인지를 파악해야 합니다.이를 부자 훙브 씨는 “보상 마진”라고 부르고 있습니다.말 그대로 제가 재개발 물건을 투자함으로써 얻는 일종의 “확정 수익”입니다.그러나 그 보상 마진은 투자 행위 자체만으로 얻어지는 것이 없습니다.실제로 내가 투자한 것이 “아파트”에 변화해야 얻는 수익인 변화 과정에서 발생할 수”대가”가 중요합니다.그 대가는 바로 사업 리스크입니다.재개발 투자는 용어에도 느껴지지만, 실질적으로는 재개발”사업”에 투자하는 개념입니다.이 사업이 원활히 진행되어, 내가 투자한 삐라 등의 물건이 아파트로 되어야 한다는 것이 매우 중요한 포인트입니다.그 때문에 사업에 대한 위험 여부의 판단이 매우 중요합니다. 재개발 투자의 보상 마진
출처 : 부동산 부자 노트
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