미소의 정석 남자인 성우·김종길 선생님의 친절에 찬 OT이고 0주째 강의 덕분에 태어나서 처음 배우게 된 옥션이라는 새로운 분야를 즐거운(?)시작했다!말로만 들었을 때, 무서운 어렵게 느껴진 권리 분석에서 입찰 가격을 위한 정확하고 중요한 입지 및 시세 조사, 그리고 지분 경매, 마지막 입찰과 낙찰까지 경매에 필요한 만약 기본적인 용어에 경매가 진행되는 과정을 0번째 강의에서 하나씩 착실하게 배우고 보았다.확실히 경매 강의를 듣고 막연하게 어렵게 느껴진 부분에 대한 공포가 해소된다”이건? “나도 한번 할 수 있잖아?”라는 자신이 태어나는 느껴지기도 했다.4주, 송·김종길 선생님과 함께 경매 강의+법원장, 분 등 동장, 야탑(분당)숲장을 함께 하는 일정이지만 완전히!기대된다.옥션 기초의 하이라이트는 온라인 옥션 강의보다 사실은 오프라인에서 만나고 단체에서 함께 송·김종길 선생님과 임석하다 시간 아닌가.
;경매 용어::일반 매매와 같이 임대인은 건물주 또는 아파트주, 집주인을 의미한다. 즉”채무자”채권자는 은행을 말한다.근저당( 빌린 돈)=대출 압류는? 정부 기관, 세금 문제/가압류는?사람들의 채무 관계::말소 기준 권리::부동산이 낙찰될 경우 해당 부동산에 존재할 권리가 소멸 여부에 대한 여부다.경매의 경우 낙찰되면 기존에 존재한 권리는 거의 소멸된다.그러나 무작정 소멸하지 않기 때문에 권리 분석을 통해서 낙찰 후에 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지를 반드시 파악해야 한다.;대항력:사전적 의미에서는 이미 발생하는 법률 관계를 제삼자에 대해서 주장할 수 있는 효력을 의미한다.임차인이 전세와 월세 아파트에 살고 있는 경우, 대항력이 있는지가 가장 중요하다.임차인의 대항력 1. 전입( 근저당보다 빨리?)2. 임대차 계약서 3. 점유 ex)매물 명세서를 통해서 임차인이 있는 경우, 전입 신고일이 말소 기준 권리(저당, 근저당, 가압류 등)보다 앞인지 따져야 한다.만약 전입 신고일이 말소 기준 권리보다 빠른 배당을 요구하지 않았다면 이 세입자는 대항력이 있다.배당을 요구하지 않은 부분에 대한 보증금은 낙찰자가 내야 한다.그러나 만약 임차인이 전입 신고 날짜가 말 기준 권리보다 늦어질 경우에는 대항력이 없다. 이미 대출이 있는 집에 임대로 살게 되었지만 그 집이 경매에 부쳐질 것이 되면 대출(말소 기준 권리)보다 늦게 전입 신고를 낸 세입자는 전세금(보증금)을 받지 못하게 된다.대출이 있는 집에 전세, 월세로 임대에 들어갈 경우 법적으로 그 보증금은 보호되지 않는!:배당::해당 물건에 임차인이 거주 중 전입 신고일도 말소 기준 권리보다 더 빠르게 배당도 신청되면 명도가 쉽다.임차인의 경우 본인의 보증금을 돌려받기 위해서는 낙찰자의 명도 확인서가 필요한 때문이다.무엇보다 임차인도 본인의 보증금은 모두 돌려받기 때문에 금전적으로 문제 될 게 없다.
[권리분석] 권리분석에서 꼭 알아야 할 포인트 매각 물건 명세서를 통해 낙찰된 경우 임차인에게 돈을 줘야 하는가? 안 줘도 되나?매각물건 명세서에서 최순위 설정을 기준으로 임차인의 전입신고가 빠른지, 느린지 본다.
[시세조사] 돈이 될 만한 우량품을 찾다.감정가는 참고사항일 뿐이다. 감정가와 시세는 별 상관이 없다.시세는 직접 손해, 발둘레로 현재 시세를 파악해야 한다.
[지분 경매]주식처럼 해당 물건의 지분을 낙찰할 수 있다.이런 경우에는 잘 풀리면 수익이 좋다.지분 경매가 유찰이 잘 되는 편이다.ex)예를 들면 지분 경매에 매물의 시세가 25억이라고 치자”(이때 시세 조사를 꼭 제대로 해야 한다. 그래야 입찰 가격과 낙찰되면 저의 수익을 계산하고 볼 수 있다.)1/2의 지분이 경매에 나오면 12.5억이지만, 만약 1회류권이 되고 80%로 떨어지고 딱 10억에서 낙찰을 받으면 낙찰된 지분을 나머지 지분을 갖고 있는 상대에게 팔거나 혹은 상대의 지분을 내가 인수할 수 있다. 그것과 함께 부동산에 일반 매매 물량으로 내놓기도 있다.그런데 상대가 지분을 팔것도 사지도 않는다는 경우 공유물 분할 청구 소송에서 공유자, 묶어 경매를 할 수 있다.(공유물 분할을 위한 형식적 경매)
[실제 입찰] 매각 기일 날 해당 법원에 방문한다!본인이 방문할 때 도장 대신 막도장, 지장으로 가능하다.신분증+도장 꼭 챙겨가야 한다.기일입찰표 사건번호/물건번호가 있는 경우 물건번호까지(물건번호가 없는 경우 쓰지 않아도 됨) 입찰가격, 보증금액은 절대 잘못 쓰거나 틀리면 안 된다. 수정불가 ->꼭 다시 새 종이 -> 차분한 마음으로 집에서 미리 써나가자.보증금은 내 입찰가에 10%가 아니라 최저가인 10% 보증금은 수표로 한 장만 준비하자.
[신품 조사] 요령이 아닌 요령이라면 경매 물건은 신품에 주목해 보자.신건에 들어가면 대부분의 감정가 시세를 반영하지만 그렇지 않은 경우도 있기 때문에 다른 사람보다 좋은 가격에 받을 수도 있다.(다만 철저한 시세조사는 필수!) 입찰되면 오히려 많은 경쟁자가 들어오고 결국 입찰되기 전보다 높은 가격에 낙찰되기도 한다.
[낙찰됐다면 낙찰 후 해야 할 일!] 떨어졌어? 보증금 돌려받기 낙찰받았다! 영수증을 받아온다→사건번호로 대출을 알아본다.(사실 이미 낙찰 전 대출, 잔금 여부 조사를 마쳐야 한다)→포스트잇이 필요하다. 왜? 낙찰받은 물건지에 가서 조사를 한다. ->명도할 것.낙찰 후 일주일 뒤 매각 허가 결정이 난다. 그리고 또 1주일 후 이의신청기간 총 2주 후~1개월간 잔금납부기간으로 빠르면 낙찰 후 2주 후 잔금납부도 하고 이중 채무자가 빚을 갚으면 낙찰되더라도 무효가 되므로 최대한 잔금을 빨리 하는 것이 좋다.잔금 납부→대출을 받으면 법무사를 통해 등기까지 모두 해준다.
[초보들의 실수] 금액을 쓸 때 0을 하나 더 붙여서 예를 들어 1천만원을 1억으로 실패하지 말자!입찰 가격은 수정 불가하다. 반드시 새 종이에 다시!! 사건번호 이외에 물건번호가 있는지 확인한다. 물건 번호 없으면 쓰지 말자.보증금을 봉투에 넣지 않으면 낙찰 무효가 된다.보증금은 최소 입찰가의 10%다. 미납 이력이 있는 물건은 보증금이 20%, 30%일 수 있다.
[묘도]송·김종길 선생)왈”묘도는 시간이 지나면 모두 저절로 해결된다. 무서워하지 말고!”명도가 어려울 경우 명도 대행업자도 있으니 너무 걱정하지 말자. 전액 배당을 받을 임차인의 경우 내가 마음에 두지 마라.세입자가 나올 경우 이사 후의 명도 확인서, 인감 증명서를 낙찰자가 준비해야 임차인이 보증금을 돌려받기 때문에 만약 아무것도 모르고 일방적으로 세입자가 비협조적이면 결국 세입자 본인이 어려워진다.일부 배당 임차인 일부 배당을 받은 채무자는 모두 낙찰자가 명도 확인서를 써야 한다.개인적으로 명도가 가장 어렵고 힘들다고 생각하고 무서웠지만 강의를 듣고 공부하면 법적으로 낙찰자가 보다 유리하고 보호되고 있는 것 같다.명도 난이도가 높은 경우는 배당금이 전혀 없는 채무자, 대항력 없는 임차인(보증금을 받을 수 없는 상황, 대출이 있는 집에 전세를 들어 온 죄)이런 경우 말이 안 통하면 인도 명령(필수)경매에만 있는 제도로, 사법 서기사를 통해서 사전에 대출을 받을 때 신청한다.보통 비용은 서비스 또는 3,5만원 정도의 비용이 든다.집행을 하게 되면 집행 신청 전에 계고장을 문 또는 문을 열어(열쇠 구멍)안쪽에 붙이는 것이다.계고장을 통해서 심리적 압박에서도 이사 가지 않으면 집행을 추진해야 한다. 비용은 200만원 정도?그래서 200만원 정도의 집행 비용을 생각하고 이사 비용을 요구할 경우 상황에 의해서 200만원 안팎에서 협의하기도 한다.계약 톰슨:/챔피언스리그는 안 돼.저 아가씨. 구미/쓴밥을 짓다.송정길 성공학 교실: 네이버 블로그의 행복과 성공은 제 태도에 달려 있습니다. 태도만 결정되면 행복과 성공은 그저 따라올 뿐입니다. 같이 성공합시다.blog.naver.com송정길 성공학 교실: 네이버 블로그의 행복과 성공은 제 태도에 달려 있습니다. 태도만 결정되면 행복과 성공은 그저 따라올 뿐입니다. 같이 성공합시다.blog.naver.com송정길 성공학 교실: 네이버 블로그의 행복과 성공은 제 태도에 달려 있습니다. 태도만 결정되면 행복과 성공은 그저 따라올 뿐입니다. 같이 성공합시다.blog.naver.com